RESPONSABILITÀ DEL LOCATORE PER DANNI PRODOTTI DALL’IMMOBILE LOCATO

Consulenza Giuridica Sui Danni Prodotti dall’Immobile Locato

Tizio, proprietario dell’appartamento ubicato al primo piano dello stabile sito in Roma alla via Vittorio Emanuele 11, subiva ingenti danni (principalmente la distruzione di alcuni arredi antichi) a seguito di un incendio sviluppatosi nel negozio di cioccolatini condotto in locazione da Calo e sito al piano terra del medesimo stabile.

In particolare, gli accertamenti tecnici, effettuati subito dopo aver domato le fiamme e riportati in un verbale dei vigili del fuoco, attribuivano la causa dell’incendio allo scoppio di una piccola stufa a gas detenuta all’interno del locale. Sempronio, proprietario del locale commerciale dato in locazione a Calo, prima di recarsi da un lega­le preoccupato per la sua posizione di proprietario in relazione alla richiesta di risarcimento danni avanzata da Tizio e per sapere se è responsabile, richiedi al nostro staff legale una consulenza giuridica.

L’obbligazione di custodire, nel nostro sistema, deriva da di­verse fonti, contrattuali e non, e può presentarsi sia come obbli­go autonomo o almeno principale, sia in collegamento, accesso­rio o strumentale ad altri obblighi.

L’obbligo dì custodia, quando non riveste addirittura caratte­re essenziale, qualificando il contratto sul piano causale, come accade, ad esempio, tipicamente nel contratto di deposito, deve ritenersi incluso in vari rapporti contrattuali: nella permuta e nella vendita, se la consegna della cosa sia differita; nel manda­to, nel trasporto, nella spedizione, nei contratti d’opera e di lavoro (se al prestatore sia affidata una cosa per l’esecuzione dell’attivtà), nella locazione, nel comodato, nel pegno, nel sequestro convenzionale ecc.

Tale obbligo può, peraltro, derivare anche da un rapporto obbligatorio extracontrattuale: si pensi agli obblighi dell’usufruttuario o del titolare di un diritto di uso o di abitazione, che pos­sono derivare non solo da contratto, ma anche dal testamento o dalla legge (art. 324 c.c.); alla situazione del possessore soccom­bente _nel giudizio di rivendicazione; all’obbligo di restituzione dell’accipiens di cosa determinata (quanto meno a quello di ma­lafede: art. 2037 c.c.); agli obblighi del custode di cosa pignorata o sequestrata (art. 65 c.p.c.) etc.

Ciò premesso, deve osservarsi, con generale riguardo alla obbligazione custodiale, che non tutti sono d’accordo nel ritenere che la stessa (vuoi nella ricordata ipotesi in cui rappresenti l’unico ed autonomo scopo di alcuni contratti, vuoi nelle ipotesi in cui sia collegata ad altri obblighi) concreti una prestazione in senso stretto. In particolare, va segnalata l’opinione (MAIELLO) che ritiene la custodia semplice criterio di responsabilità (risolvendolo, in definitiva, nella diligenza ex art. 1176 c.c.).

Secondo tale autore la custodia non potrebbe costituire og­getto di prestazione sia per l’asserita mancanza del requisito del­la patrimonialità ex art. 1174 c.c., sia per la essenziale indeterminatezza dell’attività custodiale, sia ancora per la assoluta incoer­cibilità del preteso obbligo di custodire.

Essa sarebbe solo criterio di responsabilità: onde la trasgres­sione del dovere di custodire non rileverebbe in itinere ed in co­stanza di rapporto, ma solo a posteriori, e solo se resterà inadem­piuto (o inesattamente adempiuto) l’obbligo di restituzione, al preordinato scopo di stabilire l’imputabilità o meno dell’inadem­pimento (o dell’adempimento inesatto).

A tale impostazione, oggi superata, si è, gradatamente, oppo­sto che la custodia, pur concorrendo a qualificare la diligenza dovuta e concretando, sotto il profilo in esame, criterio di imputazione della responsabilità derivante dall’inadempimento, rappresenta a tutti gli effetti la prestazione dovuta dal debitore ( o dall’adempimento inesatto).

La custodia, infatti, ha indubbia rilevanza patrimoniale, atteso che solleva il depositante dall’onere di provvedere in proprio alla custodia della cosa e trasla i rischi connessi al suo perimen­to ovvero ai danni che ne derivino su un altro soggetto. È appena il caso di soggiungere, inoltre, che è irrilevante l’indeterminatez­za della concreta condotta custodiale, sussistendo la determina­bilità (art. 1346 c.c.), come parimenti irrilevante l’incoercibilità che caratterizza, invero, tutte le prestazioni di facere.

In realtà, si può osservare, indipendentemente dalle opzioni ricostruttive che precedono, che l’idea secondo cui la custodia costituisca particolare criterio di responsabilità sorregge l’assunto di un particolare atteggiarsi della responsabilità contrattuale da inadempimento, che sarebbe, nei casi in esame, diversa (ed essenzialmente più gravosa) di quella ordinaria. Si parla, perciò, di responsabilità ex recepto.

Sul punto, peraltro, si possono distinguere diverse posizioni:

Secondo alcuni, la responsabilità ex recepto (conseguente all’inadempimento dell’obbligo di custodire) non avrebbe un fondamento diverso da quella ordinaria. Si tratterebbe pur sempre di responsabilità soggettiva, fondata sul criterio della colpa, ma si caratterizzerebbe, in termini generali, per una specifica limi­tazione della prova liberatoria: per tal via, laddove, di regola, il debitore inadempiente può esonerarsi da responsabilità dimo­strando di non essere stato negligente, il soggetto sul quale in­comba l’obbligo di custodire dovrebbe provare il concreto fatto non imputabile che abbia impedito la restituzione della cosa.

In termini più persuasili, si è posto in luce che di responsabilità ex recepto non possa parlarsi per tutte le obbligazioni di custodia in genere, ma solo in casi particolari (quelli del trasporto di cose ex art. 1693 c.c., di deposito in albergo ex art. 1785 c.c., di deposito nei magazzini generali ex art. 1787 c.c. e di deposito nelle cassette di sicure772 ex art. 1839 c.c.), in cui il debitore non potrebbe eccepire, per la propria liberazione, che una delle cause tipiche, estintive del­la responsabilità e tassativamente previste dalla legge.

Si trattereb­be, a fronte della normale responsabilità per colpa, di ipotesi ecce­zionali di responsabilità oggettiva o, almeno aggravata, secondo taluno fondata sul principio del rischio di impresa.

La custodia rileva anche quale presupposto di responsabilità extracontrattuale (art. 2051 c.c.).

Dalla responsabilità (contrattuale) per la violazione dell’obbligo di custodire occorre, dun­que, tenere distinta la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia.

La prima postula una protezione della cosa nell’interesse di un determinato soggetto; la seconda è un dovere di condotta, non diretto ad alcuna controparte predeterminata.

Sul tema si contrappongono due divergenti impostazioni: se­condo un risalente indirizzo giurisprudenziale e una parte mi­noritaria della dottrina (BIANCA), fedeli al dogma «nessuna re­sponsabilità senza colpa», l’art. 2051 c.c. prospetterebbe una ipo­tesi di responsabilità per colpa presunta, superabile con la prova del caso fortuito; presunzione fondata sulle ragioni del danneg­giato, che sarebbe in tali casi esonerato dall’onere di dimostrare — come imporrebbe l’art. 2043 c.c. — la colpa del danneggiante. In simile prospettiva, il caso fortuito rileva, in chiave soggettiva, come assenza di colpa.

Secondo il più recente orientamento giurisprudenziale e la maggior parte della dottrina, si tratterebbe, invece, di una ipote­si di responsabilità oggettiva, in cui il soggetto viene chiamato a rispondere dei danni sulla base del solo nesso di causalità tra la cosa custodita e l’evento.

Con formula espressiva, ma atecnica, e perciò sovente criticata, mutuata dalla giurisprudenza francese, si osserva che la norma fonderebbe non già una presunzione di colpa, ma una «presunzione di responsabilità».

È evidente che tale ricostruzione accolga la nozione cd. oggettiva del fortuito inteso, appunto, quale causa di esclusione non della colpa, ma del nesso di causalità.

Sulla natura della responsabilità ex art. 2051 c.c.:

La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia (art.2051 cod. civ.) ha carattere oggettivo e pertanto perché possa configurarsi in concreto è suf­ficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza; il nesso di causalità deve essere escluso quando il danno sia ascrivi­bile al caso fortuito. Sia l’accertamento in ordine alla sussistenza della respon­sabilità oggettiva che quello in ordine all’intervento del caso fortuito che lo esclude involgono valutazioni (quali il dispiegarsi dei vari fattori causali, la ricerca dell’effettivo antecedente dell’evento dannoso, l’indagine sulla condotta del danneggiante e del danneggiato, le modalità di causazione del danno, ecc.), che come tali sono riservati al giudice del merito, il cui apprezzamento è insin­dacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (Cass. civ., sez. III, 15-1-2003, n. 472).

In tema di contratto di locazione, in riferimento alla responsabilità ex arti­colo 2051 del c.c. il proprietario locatore resta custode solo di tutte quelle cose che non passano nella disponibilità del conduttore, vale a dire le strutture murarie e gli impianti in esse conglobati, sui quali il con­duttore non ha la possibilità di intervenire per prevenire o riparare un dan­no, tra essi comprendendo tutti gli impianti idrici e sanitari per raggiunge­re i quali occorre intervenire sulle opere murarie (Cass. 1-4-2004, n. 6385).

Il conduttore risponde quale custode a norma dell’art. 2051 c.c. dei danni che l’incendio sviluppatosi nell’immobile locatogli abbia cagionato a terzi (compreso in essi il locatore, se danneggiato in altra sua cosa o nella persona) e si libera da tale responsabilità solo dando la prova del fortuito, che può anche consistere nella dimostrazione che il fattore determinante l’insorgere dell’incendio ha avuto ordine in parti, strutture o apparati dell’immobile sot­tratti alla disponibilità del conduttore ed estranei quindi alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza (Cass. civ., sez. III, 26-6-1997, n. 5706).

Il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridi­ca e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, su cui il conduttore non ha il potere dovere di intervenire, è responsabile, in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 cod. civ, dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti, salvo eventuale rival­sa, nel rapporto interno, contro il conduttore che abbia omesso di avvertire della situazione di pericolo (nella specie, in relazione a danni prodotti dallo scoppio di un tubo idrico nel punto precedente al rubinetto d’uscita dell’ac­qua, è stata ritenuta sussistere la concorrente responsabilità del proprietario e del locatore) (Cass. civ., sez. III, 29-5-1996, n. 4994).

In tema di responsabilità per danni cagionati da immobile dato in locazio­ne, l’operatività, nei confronti del locatore, della presunzione di responsa­bilità di cui all’art. 2051 cod. civ. presuppone l’allegazione e la prova del rapporto causale tra il danno e la violazione degli specifici obblighi di cu­stodia e di controllo dello stato di conservazione e di efficienza delle struttura della responsabilità per i danni cagionati a terzi da cose in custodia è la disponibilità di fatto e giuridica sulla cosa, che comporti il pote­re-dovere di intervenire, per evitare eventuali danni a terzi.

Nella locazione, dopo la consegna dell’immobile permane una pre­sunzione di responsabilità ex art. 2051 c.c. a carico del proprie­tario-locatore, che conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglo­bati, su cui il conduttore non ha potere di intervenire, è responsabile dei danni arrecati a terzi da dette strutture.

Relativamente alle parti ed accessori del bene locato, rispetto alle

quali il conduttore acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire, ai fini di evitare pregiudizio ad altri, la responsabili­ex art. 2051 c.c. grava soltanto sul conduttore medesimo.

La nozione di custodia contenuta nell’art. 2051 c.c. si adatta a numerose situazioni pratiche che possono essere suscettibili di diversa qualificazione giuridica.

Ciò che rileva è che il soggetto chiamato a rispondere del dan­no si sia trovato rispetto alla cosa in una situazione materiale tale per cui abbia avuto la possibilità concreta di esercitare un potere di vigilanza e controllo al fine di prevedere e prevenire eventi pregiudizievoli.


In giurisprudenza assai controversa è la questione della responsabilità per i danni prodotti dagli edifici, ed in particolare, se tale responsabilità risalga al proprietario locatore o al condut­tore.

Giova premettere che alcuni di questi danni sono disciplinati dall’art. 2053 c.c., che si riferisce espressamente alla rovina di edificio, consistente nel crollo totale o parziale di un immobi­le o di sue parti accessorie. In questi casi, in base al disposto della norma richiamata, ricorrendo vizi di manutenzione o co­struzione, responsabile è unicamente il proprietario.

Tuttavia gli edifici possono essere fonte di una eterogenea serie di danni come ad esempio può accadere per le infiltrazioni d’acqua nel­l’immobile altrui, causate dalla rottura di impianti idraulici ecc.

Per la giurisprudenza più risalente il contratto di locazione, pur importando il trasferimento della detenzione dell’unità immobiliare al conduttore, non esclude i poteri di vigilanza e di custodia del proprietario, il quale conserva un obbligo di controllo circa lo stato di conservazione della struttura edilizia e degli impianti; ne consegue che, in virtù di questa impostazione ed in relazione ai danni non costituenti rovina di edificio, la responsabilità ex art. 2051 c.c. graverebbe sul proprietario, in quanto custode della cosa locata. In senso opposto, altra parte della giurisprudenza ha ritenuto che la responsabilità da cose in custodia implichi una relazione tra il soggetto responsabile e la cosa, che comporta, per colui che ha il potere fisico sulla stessa, l’onere di impedire che da essa, per conformazione o per particolare contingenze, possa derivare un pregiudizio a terzi.

Dunque la responsabilità è del conduttore e non del locatore, poiché con il contratto di locazione, la relazione materiale descritta passa al conduttore che acquisisce la detenzione qualificata dell’immobile e di tutte le sue pertinenze. Il contrasto è stato risolto dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, attraverso la individuazione della nozione di custodia rilevante ai fini dell’applicazione dell’art. 2051 c.c.

Essa è una mera situazione di fatto che può essere definita significativamente «governo sulla cosa» e consiste nella condizione di poter controllare i rischi inerenti alla stessa, in ragione della disponibilità immediata. In base a tale definizione il proprietario-locatore resta custode di tutte quelle cose che non pas-sano nella disponibilità immediata del conduttore, ossia le strutture murarie e gli impianti in esse conglobati, sui quali quest’ultimo non ha poteri di intervento (murature, cornici, tetti ecc.). Viceversa l’obbligo di risarcimento grava ex art. 2051 c.c. in capo al conduttore nel caso in cui il danno derivi da cose che possono essere considerate nella sua immediata disponibilità e sulle quali egli può, quindi, intervenire onde prevenire i rischi connessi, come accade per gli impianti o i servizi non incorporati nei muri oppure per i beni accessori, quali ad esempio: gli alberi del giardino.

Alla luce di tali considerazioni, Sempronio non è re-le ex art. 2051 c.c. dei danni provocati all’appartamento di Tizio, in quanto in ragione del contratto di locazione  stipulato con Caio.

Il proprietario infatti, secondo l’orientamento ormai consolidatosi nella giurisprudenza, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, solo di tutte quelle cose su cui il conduttore non ha potere di intervenire, vale a dire le strutture murarie e gli impianti in esse conglobati (come cornicioni, tetti, tubature idriche), è responsabile, in via esclusiva, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile solo per i danni arrecati a terzi da dette strutture.

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