IL COMPORTAMENTO DEL CONDOMINO NELL’USO DELLE C.D. PARTI COMUNI CONDOMINIALI
E’ stato posto alla nostra attenzione il seguente quesito legale: all’interno di un condominio sito in un parco privato accade che un signore parcheggia la propria autovettura nel cortile comune antistante l’abitazione di una coppia di sposi.
Il parcheggio del signore avviene con continuità e spesso accade che la coppia di sposi hanno concrete difficoltà nel parcheggiare la loro auto. Sicché la coppia di sposi ci chiede un parere legale in merito alla possibilità di agire nei confronti del Signore scorretto.
IL NOSTRO AVVOCATO RISPONDE
La fattispecie in esame affronta una questione che costituisce occasione di ricorrente contenzioso all’interno degli edifici condominiali. Nei cortili comuni infatti, spesso vengono parcheggiate da parte di condomini incuranti dei diritti altrui, autovetture per lunghi periodi di tempo. Questo comporta che si verifichi una sosta selvaggia destinata inevitabilmente ad aggravarsi laddove gli spazi adibiti a parcheggio siano insufficienti.
Innanzitutto occorre dire che la comunione nei condomini regola il fenomeno della contitolarità del diritto su di un bene. La comunione ha ad oggetto la proprietà o altro diritto reale come la superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto, l’uso e l’abitazione.
La comunione dei diritti può essere volontaria se nasce dall’accordo dei soggetti; legale se nasce dalla legge; incidentale se nasce da un evento casuale.
IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
Il condominio degli edifici è appunto una particolare forma di comunione: infatti accanto alle proprietà individuali dei singoli condomini sui propri appartamenti coesiste una comunione forzosa dei compartecipi su alcuni beni: come le c.d. parti comuni.
Pertanto il condominio è una situazione mista di comproprietà e di concorso di proprietà solitarie in cui le parti comuni sono strutturalmente e funzionalmente connesse con le unità abitative.
Le parti c.d. comuni sono legate alle parti dell’edificio di proprietà esclusiva dei singoli condomini da un rapporto di accessorietà.
Il condominio dunque, consente che i diversi condomini possono esercitare con maggior vantaggio i singoli diritti di proprietà esclusiva.
L’articolo 1102 del codice civile (Uso della cosa comune) regola l’uso delle parti comuni dell’edificio da parte del singolo condomino e recita:
1. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
2. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
3. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Per quanto riguarda l’individuazione delle parti comuni nell’ambito di un condominio, l’articolo 1177 del codice civile contiene un’elencazione di parti dell’edificio oggetto di proprietà comune da parte dei proprietari dei singoli appartamenti.
In definitiva, ciascun comunista o contitolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul bene, può usare della cosa comune; può infatti servirsi della cosa comune senza modificarla e rispettando il diritto a goderne degli altri contitolari; può altresì modificare la cosa comune a proprie spese per conseguire un maggiore godimento della cosa stessa. Tuttavia in quest’ultimo caso gli altri comunisti ove richiedono la rimozione della miglioria posta proprio vantaggio da un singolo contitolare del bene comune potranno acquistarla, purché utilizzabile come innovazione della cosa comune.
In tale ipotesi al comunista protagonista e autore dell’innovazione spetta il rimborso delle spese effettuate per apportare la miglioria al bene comune.
In linea di principio vale la regola generale secondo cui in tema di condominio di edifici il singolo condomino, nell’esercizio delle sue facoltà non può alterare la destinazione del bene comune e non può impedire ai partecipanti di fare parimenti uso della stessa cosa. Il limite del non impedimento all’uso degli altri comunisti fa sì che il modo normale di uso della cosa comune è il c.d. uso promiscuo, caratterizzato dalla contemporanea partecipazione di tutti i comunisti al godimento della cosa.
In altri termini la Corte di Cassazione ravvisa un abuso del diritto del comproprietario nel comportamento di un condomino che tenga ferma per lunghi periodo di tempo la propria autovettura nel parcheggio condominiale, manifestando così l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva ed ostacolando il libero e pacifico godimento, alterando l’equilibrio tra le concorrenti facoltà spettanti a ciascun singolo comproprietario. Infatti il condomino – con il suddetto comportamento manifesta implicitamente l’intenzione di occupare in modo stabile uno spazio comune e finisce così con il possedere in modo esclusivo parti dell’aerea cortilizia.
Vero è anche il singolo condomino deve ritenersi comunque libero di servirsi del bene comune anche per fine tutto proprio, traendo ogni possibile utilità, tuttavia decisiva ai fini della legittimità della sosta del veicolo nel cortile condominiale è la circostanza che la sosta medesima non impedisca o non renda più disagevole l’utilizzo dello spazio comune da parte degli atri partecipanti al condominio.
Per poter ritenere compromesso il pari uso degli altri condomini, non sarebbe corretto fare riferimento a circostante astratte sui tempi di sosta del veicolo (per esempio 1,2,3 giorni). La violazione del pari uso da parte degli atri condomini andrebbe valutata in concreto in relazione alla particolare tipologia dell’edificio e dal numero dei partecipanti.
In caso di controversia sarà compito del giudice valutare tutte le singole circostanze del caso concreto.
Infatti può capitare che una sosta prolungata di un’autovettura nel cortile condominiale è sempre consentita laddove gli spazi siano tali da rendere possibile la sosta nel cortile da parte di tutti i condomini.
All’opposto, anche la sosta prolungata di un’autovettura nel cortile condominiale ripetuta nel tempo potrebbe costituire una forma di abuso laddove esista un solo posto macchina a fronte di numerosi comproprietari dell’edificio condominiale.
Diventa allora importante, al fine di evitare il contenzioso condominiale, adottare un regolamento condominiale atto a disciplinare il libero parcheggio nell’area cortilizia. Ciò stante non sono poche le liti per queste situazioni in un condominio.
Il regolamento condominiale deve essere approvato dall’assemblea condominiale con la maggioranza richiesta dall’articolo 1136, comma 2, c.c. e in sua mancanza la sosta deve ritenersi libera, salvo il rispetto dei limiti previsti dall’articolo 1102 c.c.
Ritornando al nostro caso posto come consulenza legale, in virtù delle premesse sopra esaminate, può affermarsi che il parcheggio del Signore nel cortile comune antistante l’abitazione degli sposi è da qualificarsi – nel caso di specie – quale manifestazione di abuso del diritto da configurarsi come occupazione stabile ed abusiva tale, da impedire agli altri condomini, ed in particolare agli sposi, di partecipare in maniera diretta all’utilizzo del cortile con la conseguente possibilità di parcheggiare la propria autovettura.
Infatti la collocazione della propria autovettura in maniera continuata, stabile e per lunghi periodi di tempo, manifesta implicitamente l’intenzione del Signore di occupare uno spazio comune, finendo in tal modo per possedere in maniera esclusiva parte dell’aerea cortilizia.
Ovvia la conseguente compressione e lesione del pari diritto altrui (degli sposi) all’utilizzo del cortile comune quale area di sosta e di parcheggio.
Sicché la nostra consulenza giuridica ha fatto sì che gli Sposi hanno potuto successivamente, ottenere, la rimozione dell’autovettura del Signore parcheggiata nel cortile antistante la loro abitazione e il diritto al risarcimento dei danni derivanti – ovviamente – dal mancato utilizzo e godimento del bene comune.
Blogger & Coach Editor
Daniele Giammarelli