INNOVAZIONI OPERE E SPESE – CONDOMINIO

Quando Si Parla Di Innovazioni, Opere E Spese Condominiali

Sono escluse da tale nozione, quindi, le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune. Essa è soggetta ad approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

La richiesta di tali maggioranze è finalizzata essenzialmente a disciplinare l’approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale.

Nell’ipotesi in cui l’opera sia stata assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova, invece, applicazione la norma generale relativa all’uso della cosa comune secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune — purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto — potendo apportare a tal fine a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

È vietato ad esempio effettuare innovazioni che possano arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’immobile, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Il decoro architettonico va valutato con riferimento alla linea estetica dell’edificio indipendentemente dal suo particolare pregio artistico.

Esso è qualificabile come un bene al quale sono direttamente interessati tutti i condomini ed è suscettibile anche di valutazione economica, in quanto concorre a determinare il valore sia della proprietà individuale, sia di quella collettiva delle parti comuni.

Le innovazioni per le quali è consentito al singolo condomino di sottrarsi alla relativa spesa per la quota che gli compete, sono quelle che, oltre a riguardare impianti utilizzabili separatamente, hanno natura voluttuaria, ovvero risultano molto gravose, con riferimento oggettivo alle condizioni e alla importanza dell’edificio (costruzione di un impianto centralizzato di riscaldamento, installazione di un ascensore, ecc.).

La legge, comunque, riconosce ai condomini dissenzienti (e ai loro eredi e aventi causa), il diritto di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni medesime, contribuendo pro quota alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera commisurate al loro valore corrente.

Il codice civile, all’art. 1122, reca il principio in base al quale l’esercizio del diritto del singolo sulle parti di sua esclusiva proprietà (piano o porzione di piano) non può ledere il godimento dei diritti degli altri sulle cose comuni.

Ciascun condomino è, in altre parole, tenuto al rispetto anche della parte comune dell’edificio. Infatti, il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione sostanziale della cosa comune, ma va esteso anche al danno conseguente ad opere che pregiudichino le utilità che dalla cosa comune possono scaturire, anche se di ordine puramente estetico.

Ciascun condomino deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali in base alle proprie quote.

Invero, qualora l’uso delle parti comuni venga effettuato in maniera diversa da ciascun condomino, le spese di conservazione e godimento vanno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

A riguardo, se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione si intendono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Altro principio sancito dal codice civile (art. 1124), è relativo alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’ altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Esso è applicabile, per analogia, alle spese relative alla manutenzione e alla ricostruzione dell’ascensore già esistente, mentre, in caso di installazione ex novo dell’impianto dell’ ascensore trova applicazione la disciplina relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino.

La ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, riguarda, invece, le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre qualora il danno sia stato provocato da un singolo condomino, trova applicazione la regola generale in base alla quale il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati.

La legge prevede che la contribuzione per un terzo delle spese di rifacimento del lastrico solare debba essere a carico dei condomini che ne abbiano l’uso esclusivo anziché di quelli che ne facciano uso esclusivo.

L’espressione uso esclusivo assume, dunque, un significato di mera potenzialità o facoltà di utilizzo, quale che sia in concreto il modo (che può consistere anche in semplice inerzia) del suo esplicarsi.

Regole apposite sono dettate in tema di sopraelevazione costituita da nuove opere (nuovi piani) che superino l’originaria altezza dell’edificio. La facoltà di sopraelevare spetta per legge al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o al proprietario esclusivo del lastrico solare, salva concessione edilizia e salve le seguenti limitazioni:

— condizioni statiche dell’edificio.

Alla presente limitazione si può ovviare se, con il consenso unanime degli altri condomini, il proprietario può provvedere previamente ad eseguire opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione;

— turbamento dell’aspetto architettonico, salva opposizione facoltativa dei singoli condomini controinteressati;

— diminuzione di aria e luce, salva, anche in tal caso, l’opposizione facoltativa dei singoli condomini contro interessati. Nell’ipotesi di perimento totale o parziale dell’edificio:

— se la costruzione perisce interamente o per i tre quarti del suo valore, il condominio è sciolto, residuando in capo a ciascun condomino la proprietà del suolo o dei materiali e la facoltà di chiederne la vendita all’asta, a meno che sia stato diversamente stabilito;

— se la costruzione perisce per meno di tre quarti del suo valore, e l’entità del danno è modesta, il condominio provvederà alla ricostruzione delle parti in comunione, mentre i singoli condomini provvederanno alla ricostruzione delle parti di proprietà esclusiva;

— se la costruzione perisce per meno di tre quarti del suo valore, e l’entità del danno è notevole, l’assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti o almeno la metà del valore dell’edificio, provvederà a decidere modi e tempi della ricostruzione;

— l’eventuale indennità corrisposta in virtù di polizza assicurativa stipulata per le parti comuni sarà destinata alla ricostruzione di queste;

— il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi a determinati condomini.

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