Le regole dell’organizzazione e del funzionamento del condominio sono stabilite nel regolamento il quale:
a) è obbligatorio se i condomini sono più di dieci;
b) è facoltativo, se il numero dei condomini non è superiore a dieci;
c) ha origine interna, ossia è formulato da uno o più condomini o dall’amministratore e poi sottoposto al vaglio assembleare, che dovrà all’uopo deliberare con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;
d) contiene obbligatoriamente le regole da rispettare in merito:
— all’uso delle parti comuni dell’edificio;
— alla ripartizione delle spese;
— alla tutela del decoro dello stabile;
— all’ amministrazione;
— al valore proporzionale di ciascun piano o porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini;
e) contiene facoltativamente una serie di altre regole finalizzate alla migliore conservazione delle cose comuni e alla migliore convivenza tra i vari condomini;
f) non può contenere norme finalizzate a menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni relative alla contribuzione delle spese, all’indivisibilità dell’edificio, alle innovazioni, alla nomina e revoca dell’amministratore, alla rappresentanza, al dissenso rispetto alle liti, alla costituzione dell’assemblea, alla validità delle deliberazioni ed alla loro impugnazione;
g) può essere di natura contrattuale (come accade in tema di comunione) e quindi:
— essere modificabile solo all’unanimità;
— incidere sui diritti che ciascun condomino detiene sulla propria unità abitativa;
— contenere la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva;
— ha bisogno di essere trascritto negli appositi registri immobiliari per poter essere eventualmente opponibile.