Che cosa è il Condominio?
Il condominio negli edifici rappresenta un’ipotesi particolare di comunione che ricorre in presenza di edifici in piani o in singoli appartamenti o locali, ciascuno appartenente ad un diverso proprietario.
Come è disciplinato il diritto dei condomini?
Il diritto dei condomini si scinde in due differenti entità giuridiche:
- la proprietà esclusiva sui singoli piani, appartamenti o locali che siano;
- la comproprietà sulle parti di interesse comune.
Cosa sono i millesimi?
In pratica all’intero edificio viene attribuito un valore simbolico 1.000 (di mille) e ciascun condomino ha tanti millesimi quanti risultano dalla proporzione seguente:
1) valore dell’appartamento: valore dell’edificio = X/1.000, per cui:
2) x = (valore dell’appartamento per 1.000)/valore dell’edificio.
Invero, mentre ciascun condonino può, in piena libertà, disporre delle porzioni di edificio di sua esclusiva proprietà, per le parti comuni elencate dal codice (ossia il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini) è previsto, da un lato, la comunione forzosa (ossia la sua indivisibilità), sulle parti dell’edificio di interesse di tutti, dall’altro l’obbligo di contribuzione alle spese sostenute per la conservazione delle cose comuni, cui ciascun condomino non può sottrarsi, neppure rinunciandovi.
Il condominio, pertanto:
a) si configura non come persona giuridica dotata di personalità distinta dai soggetti che la compongono, bensì come un ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti;
b) non può sottrarsi alle spese occorrenti per la conservazione delle cose comuni (obbligazione propter rem), neppure rinunziando al proprio diritto sulle medesime.
Si tenga presente, però, che l’ampiezza della facoltà dei singoli condomini di utilizzare le parti comuni, loro riconosciuta ex lege, può comunque essere ridotta dal regolamento condominiale, ancorché non contrattuale.
Il criterio per determinare le singole quote di spesa (ordinaria o straordinaria) è quello millesimale sopra descritto.
Nella prassi le quote millesimali vengono riepilogate, per comodità, in un apposito prospetto, detto, appunto, tabella millesimale.
Sappiamo che in tema di comunione, la regola è la normale divisibilità della cosa comune, viceversa in questo contesto vale il principio della normale indivisibilità del bene (o meglio delle parti comuni dell’edificio) (come, ad esempio, l’impianto di riscaldamento centralizzato e i locali ad esso destinati).
La legge ammette, comunque, un’eccezione allorché la divisione di una parte comune possa essere operata senza pregiudicare l’utilizzo della cosa agli altri condomini (ad esempio il progetto di divisione di una terrazza comune potrebbe privare il condomino assegnatario di una porzione, della veduta sul mare consentitagli, invece, nella permanenza dello stato d’indivisione).