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COSA E’ L’ ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Come si delibera durante l’assemblea di condominio

All’assemblea dei condomini è affidato il compito di deliberare sulle questioni riguardanti gli interessi dei singoli sulla cosa comune.

comunicazione-assemblea-voti

Al suo interno le maggioranze vengono calcolate sia in base al numero dei condomini sia in base al valore delle loro quote.

In particolare l’assemblea:

a) provvede:

— alla conferma dell’amministratore e alla eventuale sua retribuzione;

— all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

— alle opere di manutenzione straordinaria, con facoltà di costituire, all’occorrenza, un fondo speciale;

— al potere di veto sulla richiesta da parte dell’amministratore per l’effettuazione di. opere straordinarie, salvo che si tratti di lavori urgenti, per i quali egli è competente;

b) può essere:

ordinaria e si riunisce una volta all’anno;

straordinaria e si tiene quando l’amministratore lo ritenga opportuno, oppure quando ne sia fatta richiesta da parte di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio;

tenuta in prima convocazione: in tal caso è legalmente costituita se sono presenti due terzi dei condomini che rappresentino almeno i due terzi dell’edificio (667 millesimi).

Qui le decisioni sono prese col voto favorevole della maggioranza di presenti, purché tale maggioranza rappresenti almeno la metà del valore all’edificio (500 millesimi);

tenuta in seconda convocazione: in tal caso l’assemblea, in qualunque modo sostituita, delibera validamente con il voto di un terzo dei condomini (sempreché dissenzienti siano in numero inferiore), che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (334 millesimi);

c) deve essere preceduta dalla convocazione:

— effettuata a cura dell’amministratore a tuffi i condomini mediante lettera raccomandata, anche a mano;

— contenente l’ordine del giorno;

— da recapitare almeno cinque giorni prima della data fissata.

Ciascun condomino può partecipare all’assemblea personalmente o attraverso un rappresentante, cui va conferita procura con delega scritta.

La mancata comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, configura un vizio del procedimento collegiale e, dunque, comporta non la nullità ma la semplice annullabilità della delibera che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti o dall’approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Le deliberazioni vanno prese:

a) con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio se concernono:

— la nomina o la revoca dell’amministratore;

— la ricostruzione dell’edificio;

— le riparazioni straordinarie di notevole entità;

b) con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio, se hanno ad oggetto innovazioni;

c) con un numero ancor più ridotto nei seguenti casi:

— abbattimento di barriere architettoniche (maggioranza ordinaria);

contenimento del consumo energetico (maggioranza delle quote millesimali);

— interventi di recupero urbano (maggioranza dei condomini che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio).

All’amministratore spetta poi redigere un verbale dell’assemblea, in cui viene registrato lo svolgimento dei lavori dell’assemblea medesima e le decisioni assunte.

Se un condomino ritiene le deliberazioni assunte in sede assembleare contrarie alla legge o al regolamento condominiale può impugnarle, innanzi all’ autorità giudiziaria ed entro trenta giorni dall’ assemblea o dalla data di comunicazione della delibera, se riscontra i vizi denunciati, ne pronuncia l’annullamento.

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