Chi abita all’interno di un condominio è abituato al fatto che tutte le decisioni attinenti alla vita di questo spazio comune devono essere prese collegialmente all’interno di un’apposita assemblea.
Tra i numerosi aspetti su cui si può deliberare, uno dei più interessanti rimane senza dubbio quello attinente all’isolamento termico dell’intero condominio o di una porzione di esso.
Come tutte le abitazioni autonome, anche un condominio necessita di essere ben protetto dalle importanti variazioni termiche che si hanno nel corso delle stagioni.
Molto dipende da ciò che si è fatto nel periodo in cui la struttura è stata edificata… purtroppo è la prassi notare come gran parte degli edifici presenti sul suolo italiano e risalenti al periodo a cavallo tra gli anni 70 e gli anni 90, presentano numerose problematiche in tema di isolamento termico.
Questo avviene perché nel progetto iniziale non si è previsto alcun piano di coibentazione, oppure lo si è implementato solo attraverso la creazione di un’intercapedine condominiale (letteralmente uno spazio vuoto tra le mura perimetrali dell’edificio)… ma qual è il risultato di questo modo di agire?
Il condominio in inverno risulta essere molto freddo (e ciò crea problematiche importanti anche nelle singole abitazioni), mentre in estate le temperature schizzano verso l’alto (se ci aggiungiamo l’umidità, la sensazione di fastidio risulta essere ancor più marcata).
Isolamento termico: cosa è possibile fare a livello condominiale
L’assemblea può deliberare sulla messa in opera di un’intervento di coibentazione comune, al fine di ridurre le dispersioni termiche presenti all’interno del condominio e garantire un miglioramento del benessere abitativo, mantenendo temperature accettabili durante tutto l’anno.
Una richiesta di questo tipo può partire anche da un singolo condomino, possibilmente in forma scritta, dove si indica la natura dell’intervento di coibentazione che si propone e la possibile modalità di esecuzione dello stesso (informazioni che possono essere richieste qualora non presenti all’interno della richiesta).
Solitamente l’intervento che più viene proposto all’interno di un’assemblea è quello relativo all’installazione di un cappotto condominiale, ossia un rivestimento formato da pannelli di materiale isolante che vengono installati direttamente sulla facciata esterna dei muri perimetrali dell’edificio in questione. La posa di un cappotto termico condominiale rientra tra le innovazioni di un edificio, ossia tutte quelle modifiche che alterano la consistenza o la destinazione d’uso della struttura stessa.
L’iter di una proposta di isolamento termico in sede di assemblea condominiale
La proposta arriva direttamente all’amministratore condominiale, che è tenuto alla convocazione di un’assemblea per deliberare entro i 30 giorni dall’arrivo della proposta.
In questo caso bisogna tener conto di ciò che dice l’Art. 1120 del Codice Civile, il quale stabilisce che per questo genere di innovazioni può decidere autonomamente l’assemblea condominiale, ma ponendo alcuni paletti circa la modalità di deliberazione.
Per poter dare il via libera è necessario che si abbia la maggioranza dei presenti in assemblea +1 (contano anche i soggetti delegati da altri condomini non presenti), ma questa maggioranza deve comunque rispecchiare (a livello di millesimali) almeno il 50% del valore totale dell’edificio!
Sempre l’Art. 1120 ricorda ai condomini stessi che deliberazioni di questo genere non devono pregiudicare in alcun modo stabilità, decoro, uso ed accessibilità delle parti comuni dell’edificio condominiale; di conseguenza è sempre buona norma avere un adeguato parere tecnico prima di deliberare su interventi di questo tipo.
Spese di installazione di un cappotto termico per un singolo condomino
Qualora si propenda per l’installazione di un cappotto termico, sarà necessario stabilire quanto ogni condomino dovrà pagare relativamente alla sua porzione di spesa complessiva.
In questo caso fa fede il contenuto dell’Art. 1123 del Codice Civile, in particolare il Comma 1, il quale afferma che ogni condomino è tenuto a pagare la spesa per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, in misura proporzionale al valore della sua proprietà (si segue, quindi, il criterio dei millesimali).
Attenzione! Questa regola vale anche nel caso in cui si decida di posare il cappotto termico su una parte della facciata esterna (magari su un lato che si considera maggiormente esposto agli agenti atmosferici); tutti i condomini sono tenuti al pagamento della loro quota, in quanto si ritiene che un isolamento termico di questo tipo porti benefici per ogni abitazione.
Isolamento di un condominio: facile a dirsi, ma non a farsi!
Questa è la situazione che possiamo riscontrare normalmente, ma quante volte una proposta di questo genere passa dalla teoria alla pratica? Molto poche!
La problematica dell’isolamento termico di un condominio è sicuramente sentita da molti, ma quando si tratta di mettere mano al portafogli, non tutti sono d’accordo… non sono rari i casi in cui è impossibile raggiungere la maggioranza richiesta, facendo decadere così la proposta e continuando a mantenere il condominio in uno stato di inadeguato isolamento termico.
Pensiamoci bene, le problematiche che si riscontrano non riguardano solo il livello di temperature registrato durante i mesi invernali ed estivi.
Una struttura non isolata spreca numerosa energia che dovrà essere consumata per il suo riscaldamento o raffreddamento (inoltre questi sistemi dovranno essere tenuti in funzione a lungo se non si vorrà tornare rapidamente su temperature poco gradevoli).
Un condominio non isolato (e un alloggio singolo di un condominio) appartiene ad una classe energetica bassa e dispendiosa. In questi casi ritrovarsi in classe F o G è significa essere edifici ad alto consumo energetico, e questo inficia negativamente la valutazione economica dell’appartamento nell’ottica di una futura vendita (ci troveremo a trattare un prezzo al ribasso, rispetto a quanto sperato in origine).
Un alternativa possibile quando è difficile accordarsi: l’isolamento delle intercapedini
Ecco perché in questi casi si può sfruttare un’alternativa interessante, quanto conveniente dal punto di vista economico.
Ce ne parla di seguito uno dei massimi esperti nel campo degli isolamenti termici, ossia Federico Calvanelli, titolare della ditta Coibentare Casa.
“Numerosi clienti ricorrono alla nostra ditta proprio perché il condominio nel quale risiedono non ha deliberato positivamente riguardo la messa in opera di un intervento di isolamento delle parti comuni.
Non è una situazione rara, spesso le motivazioni economiche vengono prima di quelle relative al benessere abitativo, quando in realtà dovrebbe accadere l’esatto contrario…”
“Cosa consiglio in questi casi? Di pensare al singolo appartamento nel quale vivono e di puntare alll’isolamento dell’intercapedine, operazione che può essere compiuta senza che venga richiesto il consenso degli altri condomini o da parte di un’assemblea (è sufficiente comunicare la decisione all’amministratore condominiale)”.
“Isolare casa in modo autonomo è possibile in quanto non si tratta di un intervento che modifica la struttura o l’aspetto di un edificio, non rientrando nel novero delle cosiddette innovazioni. Si può isolare termicamente l’intercapedine in totale autonomia con un intervento non invasivo (una squadra di 2 persone identifica la parete nella quale è presente al suo interno l’intercapedine, pratica un reticolo di fori ed insuffla letteralmente al suo interno delle schiume isolanti ad alta prestazione, andando a riempire lo spazio presente senza lasciare alcuno spazio vuoto)”.
“La presenza di un’intercapedine vuota non è positiva per la nostra casa, in quanto si rischia che tale vuoto generi formazioni di correnti d’aria con annesse dispersioni termiche e peggioramento del livello di benessere abitativo.. ecco perché è utile coibentarla.
L’intervento di insufflaggio delle pareti può essere realizzato in pochissimo tempo, è sufficiente una sola giornata di lavoro ed inoltre non è previsto nessun tipo di trasferimento per gli inquilini.. è sufficiente liberare la singola parete per permettere di svolgere efficacemente il lavoro. Al proprietario rimarrà solo il compito di imbiancare la parete una volta terminato l’intervento”.
Con questo lavoro il tuo alloggio riesce a guadagnare dai 2 fino ai 4 gradi con beneficio immediato per tutta la famiglia e per colui che è solito pagare le bollette!
Il prezzo di un isolamemto termico per insufflaggio si recupera in fretta a volte in soli 2 anni grazie anche alle detrazioni fiscali per risanamento energetico.
Di conseguenza non neghiamoci la possibilità di optare per interventi comuni condominiali, come la posa del cappotto termico, ma stiamo attenti! Qualora fosse difficile arrivare ad una decisione condivisa, consigliamo sicuramente di ricorrere all’insufflaggio delle intercapedini, intervento che può essere effettuato senza alcun vincolo e ad un costo sicuramente più contenuto rispetto a quello del cappotto (ma con una resa per nulla inferiore).