CHI E’ E COSA FA L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?

L’amministratore di Condominio

L’uso e l’amministrazione delle parti comuni in un condominio sono regolati dai condomini in ottemperanza delle regole dettate dal codice attraverso un amministratore, un’assemblea condominiale e un regolamento di condominio.

Nel caso in cui i condomini di un edificio sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore con specifici compiti.

Solitamente si consultano più preventivi che i condomini presentano, naturalmente si sceglie il prezzo più basso.

Se invece il numero dei condomini è superiore a dieci allora deve essere redatto un regolamento, con specifici contenuti.

L’ amministratore: a) può essere sia una persona fisica estranea al condominio, sia condomino;

b) dura in carica un anno;

c) è rieleggibile;

Può essere revocato l’amministratore di condominio?

Si e in qualsiasi momento dall’assemblea o dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se sussistono sospetti irregolarità, o, ancora, per illecita condotta (in tale ultimo caso è anche previsto l’eventuale risarcimento dei danni).

Cessato dalla carica per scadenza del termine o per dimissioni, continua ad esercitare tutti i suoi poteri, attinenti alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non sia stato sostituito con la nomina di altro amministratore.

Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti del persone suddette, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica (Cassazione n. 22840 del 2006).

Oltre ai compiti espressamente elencati dal codice civile (eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che sia assicurato miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, rendere il conto della sua gestione), l’amministratore deve:

a) comunicare annualmente all’anagrafe tributaria, oltre al proprio codice fiscale e ai propri dati anagrafici (cognome, nome, luogo e data di nascita):

— relativamente a ciascun condominio, il codice fiscale, la denominazione, l’indirizzo completo e lo specifico codice di natura giuridica;

— relativamente a ciascun fornitore, il cognome e il nome, la data e il luogo di nascita se persona fisica, ovvero la ragione o denominazione sociale se altro

soggetto, il codice fiscale, il domicilio fiscale, nonché l’importo complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare;

b) tenere la contabilità ed inoltrare la relativa documentazione se richiesta dall’amministrazione finanziaria;

c) presentare per conto del condominio (che ha assunto la qualifica di sostituto d’imposta) la dichiarazione dei redditi;

d) consentire al singolo condomino di prendere in visione la documentazione contabile e di chiederne copia, ciò non soltanto in prossimità delle assemblee ma in qualsiasi momento e senza che sia necessario specificare la ragione della richiesta.

Non rientra nelle sue competenze comunicare:

— i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;

— i dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato il pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte; con riferimento al singolo fornitore, i dati relativi ai fornitori qualora l’importo complessivo degli acquisti effettuati nell’anno solare non sia superiore a Euro 258,23.

Egli rappresenta il condominio e può, per conto dei condomini, agire o essere convenuto in giudizio (rappresentanza processuale).

Più in particolare egli è legittimato, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi al fine di:

— eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini;

— disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i partecipanti al condominio;

— riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea;

— compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;

— garantire l’osservanza del regolamento condominiale e tutelare conseguentemente la condominialità dagli effetti lesivi dello stesso.

Ogni condomino può dissentire rispetto ad una lite, notificando la propria opposizione entro il termine (di decadenza) di trenta giorni dalla notizia.

In termini pratici ciò vuoi dire che:

— se dalla causa il condominio ne esce soccombente, il condomino dissenziente non è obbligato a partecipare alle spese. In effetti egli sarà solidalmente obbligato, insieme agli altri condomini, salvo il diritto di rivalersi nei confronti di questi ultimi;

– se dalla causa il condominio ne esce vittorioso, e il condomino dissenziente ne ha ottenuto giovamento, egli sarà obbligato a concorrere per la sua quota al pagamento delle spese di giudizio, che non sia stato possibile ripetere dalla controparte soccombente.

I provvedimenti dell’amministratore sono vincolanti per i condomini; ma contro di essi è riconosciuta a questi ultimi la facoltà di ricorrere in assemblea, salvo che ne sussistano i presupposti (violazione di legge o di regolamento condominiale), ancorché ciò non precluda ai medesimi il ricorso all’autorità giudiziaria per illiceità dell’atto assembleare.

Si presume, pertanto, che per analogia anche l’amministratore possa rivolgersi all’assemblea per richiedere una deliberazione che sancisca il suo operato in ordine ai poteri relativi all’uso delle parti comuni.

Per ottenere il rimborso della spesa affrontata per preservare le parti comuni, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo (allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, danno al bene comune) e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.

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lavoro di amministratore di condominio

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